Un couple d’amis est venu me voir la semaine dernière, tout excité, avec une annonce imprimée d’un appartement à Lille (dans le Vieux-Lille, rien que ça). Ils avaient déjà calculé leur capacité d’emprunt sur un simulateur en ligne trouvé au hasard, et le chiffre ne collait absolument pas avec ce que la banque allait réellement leur proposer. Ce n’est pas une exception, c’est même la norme. Calculer sa capacité d’emprunt correctement, avant même de commencer à visiter, ça évite des désillusions et surtout des pertes de temps. Je vais vous montrer la méthode à utiliser concrètement, pas un simulateur générique qui ne prend rien en compte de votre situation réelle.
Le taux d’endettement, la base du calcul
Depuis 2021, les banques françaises appliquent une règle encadrée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ce n’est pas une recommandation vague, c’est devenu une norme quasi systématique appliquée par l’ensemble des établissements bancaires.
Concrètement, ça veut dire que si vous gagnez 3 000 euros net par mois à deux, votre mensualité de crédit (toutes charges comprises, assurance incluse) ne peut pas dépasser 1 050 euros. Simple à calculer, mais attention : « revenus nets » ne veut pas dire n’importe quel revenu. Les banques retiennent principalement le salaire net, parfois une partie des primes récurrentes, et sont beaucoup plus prudentes sur les revenus variables ou les revenus locatifs (souvent retenus à 70% seulement, pour anticiper la vacance locative ou les impayés).
Le reste à vivre, ce que les simulateurs oublient trop souvent
Voilà exactement ce qui a coupé l’élan de mon couple d’amis. Le taux d’endettement, c’est un plafond réglementaire, mais les banques regardent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il reste chaque mois une fois la mensualité de crédit payée. Un couple sans enfant qui gagne 6 000 euros net et un couple avec trois enfants qui gagne 6 000 euros net n’ont clairement pas le même reste à vivre une fois le crédit remboursé, même avec un taux d’endettement identique de 35%.
Il n’existe pas de règle nationale unique sur le reste à vivre minimum, chaque banque a sa propre grille interne, mais dans la pratique, on considère souvent qu’il faut au moins :
- Environ 800 à 1000 euros de reste à vivre pour une personne seule ;
- Environ 1200 à 1500 euros pour un couple ;
- Un supplément de 300 à 400 euros par enfant à charge.
Ces montants varient d’un établissement à l’autre, mais ça vous donne un ordre de grandeur réaliste, bien plus fiable qu’un simulateur en ligne qui ne demande même pas votre situation familiale.
Les éléments qui font grimper (ou baisser) votre capacité d’emprunt
Le calcul ne se limite pas à une simple division. Plusieurs paramètres jouent, parfois de façon importante :
- La durée du prêt : plus elle est longue, plus la mensualité baisse, donc plus la capacité d’emprunt augmente (mais le coût total du crédit grimpe aussi, il faut arbitrer) ;
- Le taux d’intérêt appliqué au moment de la demande, qui varie selon les conditions de marché (il est passé de moins de 1,5% en 2021 à plus de 4% en 2023, avant de redescendre progressivement) ;
- L’apport personnel, qui réduit le montant à emprunter et rassure la banque ;
- Les crédits en cours (crédit conso, crédit auto), qui viennent directement grignoter votre taux d’endettement disponible ;
- La durée maximale autorisée : en règle générale 25 ans, avec une dérogation possible jusqu’à 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec des travaux importants.
| Durée du prêt | Effet sur la mensualité | Effet sur le coût total |
|---|---|---|
| 15 ans | Mensualité plus élevée | Coût total du crédit plus faible |
| 20 ans | Mensualité intermédiaire | Coût total intermédiaire |
| 25 ans | Mensualité plus faible, capacité d’emprunt augmentée | Coût total du crédit plus élevé |
Un calcul simple pour vous faire une première idée
Avant même de prendre rendez-vous en banque, vous pouvez estimer grossièrement votre capacité d’emprunt vous-même :
- Prenez vos revenus nets mensuels du foyer ;
- Multipliez par 35% ;
- Retirez vos éventuels crédits en cours.
Vous obtenez la mensualité maximale théorique.
Ensuite, selon la durée et le taux, vous pouvez estimer le montant empruntable (un taux plus élevé réduit mécaniquement le capital empruntable pour une même mensualité, c’est là que ça pique un peu en ce moment par rapport à 2021).
Un exemple concret : pour une mensualité de 1 000 euros sur 25 ans avec un taux autour de 3,5% assurance comprise, la capacité d’emprunt tourne autour de 200 000 euros environ. Avec un taux à 4,5%, ce même budget mensuel ne permet plus d’emprunter que grosso modo 180 000 euros. Ça peut sembler peu comme écart, mais sur un projet immobilier, ça change clairement le type de bien accessible.
Ne négligez pas l’assurance emprunteur dans le calcul
Beaucoup de primo-accédants oublient de l’intégrer dans leur estimation, et c’est une erreur qui fausse tout. L’assurance emprunteur représente en général entre 0,10% et 0,60% du capital emprunté par an selon votre âge, votre état de santé et le taux choisi (fixe sur le capital initial ou dégressif sur le capital restant dû). Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance à tout moment sans frais, ce qui permet souvent de faire baisser sensiblement le coût total du crédit, donc d’améliorer indirectement votre capacité d’emprunt réelle.
Ce qu’il faut retenir
Calculer sa capacité d’emprunt, ce n’est pas juste appliquer 35% à son salaire sur un simulateur en ligne. Il faut intégrer le reste à vivre, la composition du foyer, les crédits en cours, la durée du prêt et le taux d’assurance, sans quoi le chiffre obtenu ne collera jamais à la réalité de ce que la banque va vous proposer. Avant de tomber amoureux d’une annonce immobilière (ça arrive vite, je sais !), prenez le temps de faire ce calcul sérieusement, ou mieux, demandez une simulation précise à votre conseiller. Ça vous évitera bien des déceptions, et surtout une bonne dose de temps perdu en visites inutiles.
